Il decreto “Salva Casa” sta soffocando chi le case le costruisce

© arcomai I “La semplificazione alla rovescia” (immagine creata con AI).

Nel labirinto sempre più intricato della normativa edilizia italiana, i professionisti del settore si trovano quotidianamente a fronteggiare ostacoli che rallentano il lavoro, generano confusione e compromettono la trasparenza nei rapporti con i cittadini. Architetti, Geometri e Ingegneri, riuniti nei rispettivi Ordini professionali, avvertono con crescente urgenza la necessità di agire con determinazione e in modo coordinato per affrontare le criticità normative che affliggono il comparto. La situazione ha raggiunto livelli allarmanti: molti tecnici si sentono sviliti, costretti a interfacciarsi con amministrazioni locali in un rapporto spesso frustrante e sbilanciato. Per questo motivo, alcuni Ordini stanno valutando l’apertura di tavoli tecnici con i Comuni, con l’obiettivo di creare spazi di dialogo e collaborazione tra professionisti e istituzioni, finalizzati a definire interpretazioni condivise e coerenti delle norme vigenti.

Tra le problematiche più gravi spiccano le conseguenze del recente decreto “Salva Casa”. La norma, entrata in vigore il 30 maggio 2024 e convertita in legge con modifiche il 24 luglio 2024 (Legge n. 105), aveva come obiettivo quello di agevolare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie e di interventi realizzati in passato senza le necessarie autorizzazioni. Non si tratta di un condono edilizio nel senso tradizionale del termine, ma piuttosto di una sanatoria mirata, pensata per risolvere situazioni molto comuni che riguardano migliaia di immobili. Tra i casi più frequenti rientrano, ad esempio, le modifiche interne che non incidono sulla struttura dell’edificio, le variazioni rispetto al progetto originario che non alterano in modo sostanziale l’immobile, il cambio di destinazione d’uso compatibile con la zona urbanistica, le tolleranze costruttive ed esecutive, e persino il recupero dei sottotetti o l’adeguamento agli standard edilizi attuali. In sostanza, il decreto vuole offrire una via più semplice e accessibile per mettere in regola ciò che, pur essendo spesso frutto di necessità o di piccoli errori, rischia di bloccare compravendite, ristrutturazioni o semplicemente la serenità di chi abita quegli spazi.

Eppure se l’intento dichiarato della legge era quello di semplificare, si e’ poi rivelato un boomerang che ha finito per generare ulteriore confusione, introducendo ambiguità interpretative e sovrapposizioni con normative preesistenti che hanno portato a creare un vero e proprio labirinto burocratico. Il risultato è stato un effetto domino di incertezza tra i professionisti e disorientamento tra i cittadini, con ripercussioni dirette sul rapporto progettista-cliente. Il primo ostacolo è la frammentazione normativa regionale. Nonostante l’intento di un quadro unico, ben 15 Regioni (Abruzzo, Campania, Emilia-Romagna, Friuli Venezia Giulia, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Sardegna, Sicilia, Umbria, Valle d’Aosta e Veneto) e la Provincia autonoma di Trento hanno introdotto proprie leggi e circolari in merito all’applicazione del Decreto, creando un quadro disomogeneo. La lista e’ stata resa nota il 30 luglio 2025 da l’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) che ha pubblicato il proprio dossier riepilogativo sull’attuazione della Legge n. 105 a livello regionale. Inoltre, solo 12 Regioni (Lombardia, Emilia-Romagna, Lazio, Toscana, Marche, Umbria, Abruzzo, Campania, Basilicata, Piemonte, Liguria e Sicilia) hanno già aggiornato la modulistica unificata edilizia (SCIA e CILA) secondo le novità introdotte dal decreto, come previsto dall’accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 in cui si chiedeva alle Regioni di adeguare i propri moduli entro il 9 maggio 2025 (o 30 settembre per l’agibilità) ed ai Comuni di pubblicare e usare i moduli aggiornati entro il 23 maggio 2025.

© arcomai I “La semplificazione alla rovescia” (immagine creata con AI).

Questa situazione vanifica la semplificazione promessa, costringendo cittadini e professionisti a orientarsi in un mare di regole che variano da Comune a Comune. Alla confusione generata da soluzioni regionali frammentarie fai-da-te si aggiungono la lentezza delle pratiche di sanatoria e la variabilità delle sanzioni pecuniarie. Anche le difformità edilizie minori, che avrebbero dovuto essere risolte rapidamente, restano bloccate o rallentate, generando contenziosi e incertezza. A complicare ulteriormente il quadro, a mesi dall’entrata in vigore del decreto, nelle aree soggette a vincoli paesaggistici emerge un nodo critico: il meccanismo del silenzio-assenso previsto per le sanatorie. Ciò non significa che le Soprintendenze scelgano di applicarlo: si tratta di un effetto automatico in caso di mancata risposta. Il Ministero della Cultura, con una circolare del 4 aprile 2025, ha sollecitato le Soprintendenze a rispettare i termini e a limitare il ricorso al silenzio-assenso ai soli casi residuali. Tuttavia, questa procedura non è sufficiente a garantire la fiducia di notai e istituti bancari, che non si sentono tutelati nel basare transazioni immobiliari su un atto non esplicito. Il risultato è un blocco significativo nella compravendita di immobili situati in queste zone.

Le nuove norme hanno anche aperto la strada a interpretazioni divergenti, specialmente su temi cruciali come le tolleranze costruttive (che variano dal 2% al 15% a seconda della Regione), il cambio di destinazione d’uso e i requisiti igienico-sanitari per le mini-abitazioni. Questa ambiguità si è trasformata in un vero e proprio scontro tra Stato e Regioni, con il caso eclatante della Sardegna che ha addirittura disapplicato alcune norma chiave del decreto, come il mantenimento del limite di 2,70 m come altezza minima dei locali abitabili che il Decreto ha ridotto a 2,40 m. La continua revisione dei progetti per adeguarli alle nuove disposizioni, unita ai ritardi nell’iter delle pratiche, costringe spesso i progettisti a dover cercare di spiegare ai clienti procedure burocratiche sempre più complesse e contraddittorie, con evidenti ricadute economiche e di fiducia. Le divergenze interpretative tra tecnici – talvolta non sufficientemente aggiornati – e uffici comunali rischiano di compromettere la qualità e la tempestività degli interventi.

Per superare le criticità del decreto “Salva Casa”, si propone una serie di soluzioni integrate. Il primo passo fondamentale è l’istituzione di tavoli tecnici condivisi tra gli Ordini professionali e i Comuni. Questi spazi di dialogo servirebbero a definire interpretazioni univoche delle norme, riducendo le discrepanze tra i vari territori. Parallelamente, si ritiene indispensabile la creazione di una modulistica nazionale aggiornata per pratiche come SCIA, CILA e permessi di costruire. L’uniformità di questi moduli non solo faciliterebbe l’uso delle piattaforme digitali, ma ridurrebbe drasticamente gli errori procedurali.

La formazione continua per tecnici e funzionari è un’altra priorità. Corsi e aggiornamenti mirati aiuterebbero a evitare le divergenze interpretative tra progettisti e uffici comunali, garantendo una maggiore competenza che si tradurrebbe in meno ritardi e una maggiore fiducia da parte dei cittadini. Per affrontare la radice del problema, è necessaria una chiarezza normativa e una semplificazione reale attraverso una revisione del Decreto stesso. È cruciale eliminare ambiguità e sovrapposizioni con norme già esistenti, introducendo linee guida nazionali chiare per le tolleranze costruttive e i cambi d’uso. Infine, per le aree vincolate, si propone un maggiore coinvolgimento delle Sovrintendenze, promuovendo trasparenza e collaborazione. Si dovrebbe superare il controverso meccanismo del silenzio-assenso a favore di pareri chiari e tempestivi. L’obiettivo ultimo è costruire una cultura della collaborazione tra professionisti e istituzioni, trasformando le buone pratiche locali in un modello replicabile su scala nazionale.

Ciò che serve non è un semplice confronto, ma una vera e propria alleanza operativa. L’obiettivo è costruire un sistema di regole interpretative univoche, applicabili con coerenza e rapidità su tutto il territorio. Serve un approccio pragmatico, fondato sul buon senso tecnico, capace di ridurre i tempi di attesa, evitare interpretazioni divergenti e restituire fiducia agli operatori e ai cittadini. Un’iniziativa di questo tipo potrebbe diventare un modello virtuoso, replicabile su scala nazionale, dove le stesse criticità derivano da una confusione normativa diffusa. La sinergia tra Ordini professionali e amministrazioni locali rappresenta la chiave per superare la frammentazione normativa, restituire efficienza al settore edilizio e ridare dignità a professioni il cui lavoro è alla base dello sviluppo di un Paese moderno e competitivo.

© arcomai I “La semplificazione alla rovescia” (immagine creata con AI).

In un momento storico in cui la semplificazione non è più un’opzione ma una necessità, il dialogo tecnico diventa lo strumento più potente per costruire soluzioni durature. L’apertura di un tavolo tecnico non rappresenta solo una risposta alle criticità attuali, ma un passo concreto verso una nuova cultura della collaborazione tra professionisti e istituzioni. È un segnale forte: anche in mezzo alla complessità normativa, è possibile costruire percorsi condivisi, chiari e orientati al bene comune. Perché chi le “case” le progetta e le costruisce merita di lavorare con strumenti adeguati, in un sistema che valorizzi competenze, responsabilità e visione su scala nazionale.