Vecchi immobili, Nuova urbanità: il ruolo del patrimonio pubblico nella trasformazione delle città italiane
Con la Legge di Stabilità del 2015, le competenze relative alla costruzione e manutenzione delle sedi giudiziarie, storicamente affidate ai Comuni, sono state trasferite al Ministero della Giustizia. Nel 2018, il Ministero ha avviato, in collaborazione con l’Agenzia del Demanio, un processo di individuazione di immobili da riconvertire in nuovi uffici giudiziari, denominati “Parchi della Giustizia”. Il termine richiama l’idea di una piena integrazione urbana, favorita dalla presenza di aree verdi e spazi pubblici. L’obiettivo è ambizioso: trasformare il patrimonio immobiliare dello Stato in motore di rigenerazione urbana e sviluppo territoriale, generando valore economico, sociale, culturale e ambientale. È questa la sfida raccolta dall’Agenzia del Demanio e dalla sua direttrice Alessandra dal Verme, che ha presentato il 25 giugno 2024 alla Camera dei Deputati il Rapporto 2024: “L’Italia e i suoi beni. Creare valore con gli immobili dello Stato”, alla presenza del viceministro dell’Economia e delle Finanze Maurizio Leo. Il documento traccia lo stato di avanzamento degli interventi previsti dal Piano Strategico Industriale e delinea le strategie per innovare la gestione e valorizzazione del patrimonio pubblico.
L’Agenzia, che amministra circa 44.000 immobili per un valore complessivo di 62,8 miliardi di euro, ha già avviato interventi per un miliardo di euro, attingendo sia a risorse proprie sia a fondi di altre amministrazioni. Ha inoltre ottenuto risparmi significativi sulle locazioni passive — ovvero i canoni versati dalle pubbliche amministrazioni per l’affitto di sedi non statali — pari a 70 milioni di euro, con una proiezione di riduzione dei costi che, dal 2027, raggiungerà i 147 milioni di euro annui. Il fulcro dell’approccio innovativo è il Piano città dell’immobile pubblico, basato su un modello di pianificazione integrata che coinvolge attivamente le istituzioni territoriali, le comunità locali e gli stakeholders. Cinque le direttrici strategiche: promozione della transizione energetica, riduzione delle emissioni di carbonio, gestione circolare delle risorse, tutela e valorizzazione del patrimonio culturale e naturale, e rigenerazione fisica, economica e sociale delle aree urbane più fragili, con particolare attenzione all’inclusione. La nuova frontiera per l’Agenzia del Demanio è il coinvolgimento del settore privato nella valorizzazione degli immobili pubblici e nella rigenerazione dei territori, in un’ottica di partenariato e sviluppo sostenibile.
Sebbene l’intervento sia sostenuto da un solido impianto tecnico, la vera questione riguarda la presenza — o meno — di una visione consapevole che vada oltre la mera strategia economica. È fondamentale chiedersi se le città coinvolte nei processi di rigenerazione attraverso la riconversione degli immobili dello Stato siano guidate da una reale comprensione delle loro esigenze urbane. In tal senso, si avverte la necessità di un “manifesto” nazionale condiviso, elaborato in sinergia con gli ordini professionali (architetti, ingegneri, geometri) e con gli istituti universitari, capace di fornire linee guida adattabili alle specificità di ciascun contesto urbano.
Molte città italiane, infatti, sono da tempo schiacciate da criticità strutturali: traffico congestionato, inquinamento diffuso, carenza di servizi — anche essenziali — e una crescente frammentazione sociale. In questo scenario, il riutilizzo degli immobili pubblici non può essere determinato soltanto dalla loro disponibilità o convenienza economica, ma deve basarsi sulla loro effettiva idoneità: tipologia e flessibilità degli spazi, stato conservativo, potenziale di riuso adattivo, efficienza energetica realizzabile, conformità normativa e sostenibilità economica. A tutto ciò va affiancato un autentico coinvolgimento della cittadinanza e degli stakeholders, attraverso processi partecipativi che restituiscano senso e valore alla trasformazione urbana. Serve, dunque, un approccio che privilegi ciò che è giusto rispetto a ciò che è semplicemente conveniente per le casse della Repubblica — dal latino res publica, “cosa pubblica”, cioè cosa di tutti. Un principio che può essere sintetizzato nel motto: “L’Italia e i suoi beni. Creare urbanità con gli immobili dello Stato.”